سرقفلی یک حق معنوی است که به معنی تقدم در اجاره یک ملک و ادامه تجارت در آن است و برای تاجر درنظر گرفته میشود. این حق بسیار مهم یک نوع دارایی معنوی محسوب میشود.
تفاوت حق سرقفلی و حق کسب و پیشه
به طور اجمالی دو نوع سرقفلی وجود دارد:
- سرقفلی واقعی که حاصل حق کسب و پیشه و یا اجاره سابق نیست و مالک بدون اینکه ملک را واگذار کند سرقفلی آن را که همان حق کسبوکار در ملک است به مدت نامحدود با شرایط خاص و مشخص و با تعیین اجارهبها به فرد دیگری واگذار میکند. در سرقفلی واقعی مالک سرقفلی بدون مالکیت در اعیان یا زمین مغازه، حق استفاده از مغازه را دارد و میتواند در آنجا کسب داشته باشد
- سرقفلی حاصل از حق کسب و پیشه که در قراردادهای اجاره قدیمی قبل از سال ۱۳۷۶ در نظر گرفته میشده است. این نوع از سرقفلی همان حقوق قانونی مستاجر سابق ملک است که دست به دست میان افراد واگذار میشود.
تفاوت این دو نوع سرقفلی در این است که در سرقفلی حاصل از حق کسب و پیشه، سرقفلی ناشی از اجارههای سابق است اما سرقفلیهای واقعی بلافاصله بعد از ساخت ملک با اراده مالک ملک واگذار میشود و ربطی به اجارههای سابق ندارد.
علاوه بر این مقررات این دو نوع سرقفلی نیز با یکدیگر متفاوت است. سرقفلی حاصل از حق کسب و پیشه مشمول قانون سال ۵۶ روابط موجر و مستاجر است و سرقفلی واقعی غالبا تابع اراده و نظر فروشنده و خریدار سرقفلی است.
بیشتر بخوانیم: انواع دعاوی ملکی
نحوه ایجاد سرقفلی
معمولا سرقفلی بر اساس اراده طرفین ایجاد میشود. سبب سرقفلی منشا قانونی دارد و بر اساس آن مستاجر میتواند معادل ارزش ریالی سرقفلی را در هنگام تخلیه وصول کند. ممکن است در زمان عقد اجاره شرط شود که تا زمانیکه عین مستاجره در تصرف مستاجر است مالک ملک حق تخلیه و یا افزایش اجاره بها را نداشته باشد و یا شرط شود که مالک حق نداشته باشد که با انقضای مدت اجاره ملک مورد اجاره را به شخص دیگری اجاره دهد و در نتیجه مسائل و موارد مرتبط با اراده طرفین قابل تعیین هستند.
برخلاف حق کسب و پیشه که حکم قانونی دارد سرقفلی ریشه در فقه دارد و علت ایجاد آن کاهش قدرت خرید مستاجر است اما علت ایجاد حق کسب و پیشه منفعتی است که به دلیل فعالیت مستاجر و با گذشت زمان ایجاد میشود.
یکی از ویژگیهای مهم سرقفلی بر طبق قانون سال ۷۶ عدم در نظر گرفتن سابقه شغلی مستاجر و سنوات تصرف او است. بر همین اساس اجاره جز عقود موقت شناخته میشود که تصرف مستاجر در ملک مورد اجاره تنها به مدت زمان مورد توافق بین طرفین محدود است.
فعالیتها و عملکرد مثبت تجاری مستاجر و اعتبار و شهرتی که به دلیل تلاش او ایجاد شده تاثیری در تعیین سرقفلی ندارد و برای او اولویت ایجاد نمیکند. در واقع مستاجر با انقضای مدت اجاره نمیتواند با استناد به این حسن شهرت برای خود مدعی حقی شود.
سرقفلی آن مبلغی است که موجر در زمان انعقاد اجاره از مستاجر دریافت میکند و ملک خود را برای مدت مورد توافق و معینی به او واگذار میکند.
بیشتر بدانیم: بهترین وکیل ملکی کیست؟
نحوه ایجاد حق کسب و پیشه و تجارت
حق کسب و پیشه حق مالی است که به واسطه مالکیت منافع غیرمنقول برای اشخاصی که در اماکن تجاری فعالیت میکنند به دلیل فعالیت مثبت و حسن شهرت به موجب قانون ایجاد میشود. این حق به تدریج ایجاد میشود و حاصل فعالیت تدریجی و دائمی مستاجر است و مستاجر میتواند با داشتن حق انتقال به غیر با سند رسمی منافع و حق کسب و پیشه خود را به شخص دیگری منتقل کند.
در مجموع مالک حق کسب و پیشه ممکن است یکی از موارد زیر باشد:
- مستاجر اولیه ملک
- شخصی که منافع با حق انتقال به غیر توسط مستاجر اول به او منتقل شده
- شخصی که منافع با حکم دادگاه به او منتقل شده است
- شخصی که بدون اجازه موجر و یا بدون حکم محکمه و دادگاه ملک به او منتقل شده باشد.
ممکن است مالک در زمان اجاره مبلغی تحت عنوان حق سرقفلی دریافت کند.
در ادامه به شرایط مرتبطشرایط با دریافت حق سرقفلی اشاره شده است:
- ممکن است مالک به جای اجاره مغازه در کنار مبلغ اجاره بر اساس نرخ روز به شکل توافقی مبلغی را تعیین کند که به صورت جداگانه در ابتدا توسط مستاجر پرداخت شود و این همان حق سرقفلی است.
- گاهی برخی از املاک در یک موقعیت تجاری خوب قراردارند که در این شرایط مالک یا موجر میتواند یک مبلغ به عنوان سرقفلی به دلیل مزایای ملک خود از مستاجر دریافت کند.
- اگر مالک ملک را با پرداخت سرقفلی توسط مستاجر اجاره دهد علاوه بر اینکه حق انتفاع از ملک مورد اجاره را به مستاجر میدهد برای او این امتیاز را هم ایجاد میکند که با اتمام مدت اجاره بتواند به ماندن در محل اجاره ادامه دهد.
برای دریافت مشاوره حقوقی هم اکنون با ما تماس بگیرید.
اسقاط حق کسب و پیشه
در برخی موارد و تحت شرایطی مستاجر میتواند که حق کسب و پیشه خود را شخص دیگری منتقل کند. برای این کار حتما باید انتقال را با یک سند رسمی انجام داد. اگر قرارداد اجاره بعد از سال ۱۳۷۶ تنظیم شده باشد مستاجر برای واگذار کردن سرقفلی به سند رسمی نیازی ندارد و تنها با شهادت دونفر و با یک سند عادی امکان این انتقال وجود دارد. در نتیجه به طور کلی تمام مسائل مربوط به سرقفلی وابسته به زمان انعقاد قرارداد اجاره است و بسته به این زمان متفاوت است.
تحت شرایط امکان اسقاط حق کسب و پیشه وجود دارد:
- تغییر شغل: با تغییر شغل سرقفلی از بین میرود. اگر شغل خاصی در سند سرقفلی و اجاره نامه ذکر شده باشد و صاحب سرقفلی بدون اذن مالک برای تغییر شغل اقدام کند حق سرقفلی ازبین میرود و مالک میتواند ملک خود را پس بگیرد
- انتقال به غیر: اگر بدون اینکه حق انتقال وجود داشته باشد مالک سرقفلی برای انتقال و فروش سرقفلی اقدام کند مالک ملک این امکان را دارد که با پرداخت نصف حق سرقفبی به مالک سرقفلی ملک خود را پس بگیرد و از او بخواهد که آن را تخلیه کند.
- عدم پرداخت اجاره بها: اگر صاحب سرقفلی در مدت ده روز از هر ماه نسبت به پرداخت اجاره بها اقدام نکند حق سرقفلی اسقاط میشود. تا دو بار با اظهارنامه به مستاجر اخطار داده میشود و اگر برای بار سوم پرداختی صورت نگیرد مالک ملک میتواند نسبت به درخواست اجاره بهاء و تخلیه ملک از طریق دادگاه یا اداره ثبت اقدام کند.
- تعدی و تفریط: تعدی یا تجاور از حدود اذن مالک و انجام یک عمل غیر متعارف و تفریط یا عدم اجرای تعهدات برای حفظ مال موجب اسقاط سرقفلی میشود. با وقوع این مساله مالک ملک میتواند ملک خود را پس بگیرد و از مستاجر بخواهد که آن را تخلیه کند.
گروه وکلای سزا آنلاین با در اختیار داشتن بهترین وکلا و مشاوران حقوقی آماده است تا کلیه خدمات حقوقی را به شما عزیزان ارائه کند.
