قانون افراز و فروش ملک مشاع در 6 ماده، در خصوص افراز املاکی که مشاع میباشند که در فروش آن تصمیمگیری نموده است. مطابق قانون فوق و آییننامه اجرایی آن، برای فروش ملک مشاع ابتدا میبایست یک یا چند تن از شرکا، درخواست افراز ملک را به واحد ثبتی محل وقوع ملک ارسال نمایند.
پس از وصول درخواست، مسئول واحد ثبت، رسیدگی به درخواست را به نماینده ثبت ارجاع میدهد. در این مرحله نماینده ثبت پرونده و سوابق ثبتی ملک مورد درخواست را بررسی میکند و در مورد خاتمه یافتن جریان ثبتی ملک مورد نظر و وجود یا عدم وجود سند مالکیت معارض با ملک مورد درخواست، اعلام نظر مینماید و پرونده را به مسئول واحد ثبتی برمیگرداند.
اگر ملک مورد درخواست مراحل ثبتی شدن را طی کرده باشد و سند مالکیتی معارضی نیز برای آن صادر نشده باشد؛ مسئول واحد ثبتی به نقشه بردار ثبتی ماموریت میدهد تا با حضور متقاضی و سایر شرکا (چناچه حاضر بودن) و نماینده ثبت ملک را معاینه نماید و با درنظر داشتن سوابق و تصرفات ثبت شده، نقشه ملک مورد درخواست را ترسیم نماید.
نقشه ترسیم شده میبایست در همان محل به امضای نماینده ثبت و شرکا حاضر یا نمایندگان قانونی آنان برسد و سپس به مسئول واحد ثبتی تسلیم شود. مسئول واحد ثبتی پس از رسیدگی و تطبیق درخواست با مقررات قانونی و ملاحظه صورت مجلس تنظیمی و نقشه افرازی و مطابقت آن با وضعیت و سوابق ثبتی، تصمیم خود را مبنی بر رد یا قبول درخواست افراز و نحوه افراز در صورت قبولی درخواست اعلام مینماید.
تصمیم مسئول واحد ثبتی به ضمیمه یک کپی از صورت مجلس معاینه ملک و در صورت قابل افراز بودن ملک یک کپی از نقشه افرازی، به کلیه شرکا ابلاغ می شود و این تصمیم ظرف ده روز از ابلاغ قابل اعتراض در دادگاه شهرستان محل وقوع ملک است.
اعتراض به این تصمیم مربوط به اداره ثبت طبق مقررات کلی آیین دادرسی مدنی است و دادخواست اعتراض به تصمیم اداره ثبت یک دادخواست غیرمالی میباشد. حکم دادگاه در خصوص رسیدگی به این اعتراض، نیز قابل تجدیدنظرخواهی در دادگاه تجدیدنظر استان است.
دستور فروش ملک مشاع چه ماهیت و ابعادی دارد؟
اگر تصمیم واحد ثبتی مبنی بر قبول افراز باشد، پس از دریافت هزینه افراز از متقاضی، طبق نحوه مقرر در تصمیم واحد ثبتی افراز صورت میگیرد و حدود مالکیت شرکا در ملک مشخص می شود و مالکیت متقاضی بر ملک خود از حالت مشاع خارج خواهد شد.
اما در صورتی که تصمیم واحد ثبتی مبنی بر غیرقابل افراز بودن ملک باشد و این تصمیم قطعیت یابد (ظرف مهلت ده روزه مورد اعتراض قرار نگیرد یا در صورت اعتراض نهایتا توسط دادگاه تایید شود)؛ در این صورت طبق ماده 9 آیین نامه قانون افراز و فروش ملک مشاع، بنا به درخواست هر یک از شرکا، دادگاه شهرستان محل وقوع ملک، دستور فروش ملک را صادر میکند و دایره اجرای احکام نسبت به فروش ملک اقدام مینماید.
در فرض فوق، مالکیت شرکا بر ملک، عدم وجود سند معارض مالکیت، اختتام جریان ثبتی و غیرقابل احراز بودن ملک به صورت قطعی مشخص شده است؛ بنابراین دستور دادگاه به فروش ملک مشاع، یک دستور قطعی و غیرقابل تجدیدنظر خواهی یا فرجام خواهی است و به محض ثبت دستور نزد اداره اجرای احکام دادگاه، اداره اجرای احکام مکلف به اجرای دستور می باشد.
فروش ملک مشاع به چه صورت است؟
همانطور که گفته شد؛ اگر تصمیم اداره ثبت مبنی بر غیرقابل افراز بودن ملک باشد، مساله فروش ملک مشاع پیش خواهد آمد چرا که در غیر اینصورت ملک قابل افراز طبق تصمیم اداره ثبت افراز شده و مشاع نخواهد بود. فروش ملک مشاع به درخواست یک یا چند نفر از شرکا و با دستور دادگاه امکان پذیر است.
فروش ملک مشاع پس از درخواست یک یا چندتن از شرکا، با دستور دادگاه توسط اداره اجرای احکام از طریق مزایده انجام می شود. اداره اجرای احکام طبق ماده 137 قانون اجرای احکام مدنی، مشخصات ملک را در آگهی فروش ملک درج و ضمن انتشار آن در روزنامه محلی، آن را در محل ملک نیز نصب میکند.
آگهی فروش می بایست در فاصله یک ماه از تاریخ فروش تا حداکثر ده روز مانده به تاریخ مذکور منتشر شود. پس از انجام مزایده و فروش ملک، وجوه حاصله از فروش ملک پس از کسر هزینه عملیات اجرایی، مطابق با دستور دادگاه به نسبت سهام شرکا بین آنها تقسیم میشود.
فروش ملک مشاع توسط وکیل چگونه است؟
فروش ملک مشاع به ترتیب مذکور در قانون افراز و فروش ملک مشاع از طریق وکیل پایه یک دادگستری نیز امکانپذیر است، با توجه به ظرایف حاکم بر موضوع از جمله مراحل مربوط به واحد ثبت، درخواست دستور فروش و یا اعتراض به تصمیم واحد ثبت بهتر است که این امر به وکیل دادگستری سپرده شود، چرا که برخی از مراحل این فرآیند همچون اعتراض به تصمیم واحد ثبت در صورت اقتضا، نیازمند وکیل دادگستری مسلط بر موضوع میباشد.
بیشتر بدانیم: بهترین وکیل ملکی کیست؟
حال اگر مالک قسمتی از ملک مشاع، برای فروش سهم خود در ملک به فردی طی یک وکالتنامه عادی مدنی، وکالت در فروش بدهد، آیا در اینجا وکیل می تواند از طرف موکل خود به فروش ملک مشاع از طریق فرآیند مذکور مبادرت ورزد؟ این مساله آنجایی اهمیت می یابد که در مواردی عقد وکالت به جای عقد بیع نامه استفاده می شود و اصطلاحا مالک، ملک را وکالتی می فروشد؛ در فرض فوق یعنی ملک مشاع، اگر مالک در قالب وکالت تام الاختیار و بلاعزل در فروش و اخذ ثمن سهم خود از ملک را به کسی بفروشد، آن خریدار که طبق قرارداد وکیل محسوب میشود، می تواند مراحل فروش ملک مشاع را به ترتیب مقرر در قانون، خود انجام دهد؟
در پاسخ باید گفت، اغلب این مراحل را غیر از وکیل متخصص ملکی ؛ وکیل (مدنی) مالک نیز می تواند انجام دهد یا در صورت صراحت در وکالتنامه میتواند حتی برای آن به شخصی دیگر وکالت دهد، اما وکیل مدنی نمیتواند به جای مالک به تصمیم اداره ثبت اعتراض کند، همچنین باید گفت اگر چه درخواست فروش ملک مشاع غیرقابل افراز که به ترتیب مقرر در قانون غیرقابل افراز بودن آن قطعیت یافته باشد، از لحاظ حقوقی یک دادخواست ترافعی محسوب نمیشود و علاوه بر مالک، وکیل مالک (اعم از مدنی یا دادگستری) میتواند این درخواست را ثبت کند؛ اما به دلیل اینکه این درخواست می بایست در برگ دادخواست تنظیم و ثبت شود، ممکن است وکیل مدنی در مرحله ثبت این درخواست به مشکل برخورد کند.
در نتیجه بهتر است که ملک مشاع از طریق وکالت خریداری نشود چرا که احتمال دارد در فرآیند افراز یا فروش نیاز به اعتراض به تصمیم واحد ثبت باشد یا ثبت درخواست دستور فروش ملک مشاع غیرقابل افراز برای وکیل مدنی دشواریهایی ایجاد نماید.
شرایط درخواست فروش و هزینه دستور فروش ملک مشاع چگونه است؟
درخواست فروش ملک مشاع همچون سایر درخواست ها میبایست در قالب یک دادخواست تنظیم و ثبت شود اما از لحاظ حقوقی یک دادخواست نمیباشد و دادگاه محل وقوع ملک مشاع نمیتواند همچون سایر دعاوی ملکی برای آن وقت رسیدگی تعیین نماید، چرا که رسیدگی به درخواست مذکور تابع مقررات دادرسی مدنی نمی باشد.
از همین رو در صورتی که درخواست برای فروش ملک مشاع توسط احدی از شرکا به دادگاه تقدیم شود و ملک مشاع به موجب تصمیم قطعیت یافته اداره ثبت غیرقابل افراز قلمداد شده باشد؛ دادگاه دستور فروش را صادر میکند و دستور مذکور به اداره اجرای احکام برای طی مراحل فروش ارسال میشود.
لازم به ذکر است به جهت آن که رسیدگی به درخواست فروش ملک مشاع به کیفیت فوق تابع تشریفات دادرسی مدنی نمیباشد، هزینه دادرسی به آن تعلق نخواهد گرفت.
