دعاوی ملکی آن دسته از دعاوی است که موضوع آن‌ها مربوط به املاک است. دعاوی ملکی می‌تواند حقوقی یا کیفری باشد. برای مثال الزام به فک رهن یا الزام به تنظیم سند رسمی دعاوی ملکی حقوقی هستند و دعاوی ملکی دیگر که به دلیل ارتکاب یک جرم مطرح میشوند دعاوی ملکی کیفری هستند. مانند فروش غیر قانونی ملک شخصی به یک یا چند نفر. گاهی ممکن است یک دعوای ملکی حقوقی منشا ثبتی داشته باشد. مانند دعوای ابطال سند رسمی.
1- دعوای الزام به تحویل ملک
اگر در مبایعه نامه زمان مشخصی برای تحویل ملک به خریدار تعیین شده باشد باید در همان تاریخ مبیع به خریدار تحویل داده شود. گاهی در فاصله معامله و تنظیم سند رسمی ارزش ملک زیاد می شود و فروشنده به همین بهانه در تحویل ملک تعلل می‌کند. در این حالت خریدار می تواند اقدام به طرح دعوای الزام به تحویل ملک کند.
2- دعوای خلع ید
اگر شخصی غیر از مالک، ملکی را که سند رسمی دارد در تصرف خود قرار دهد، مالک اصلی ملک برای تخلیه می تواند در دادگاه دعوای خلع ید مطرح کند. طرح دعوای خلع ید در صورتی امکان پذیر است که خواهان سند رسمی مالکیت داشته باشد و اگر ملک ثبت نشده باشد مالک باید مالکیت خود را ثابت کند.
3- الزام به تنظیم سند رسمی
کسی مالک یک ملک شناخته می شود که سند رسمی داشته باشد. وقتی یک ملک از فردی به فرد دیگری منتقل می شود باید سند رسمی تنظیم شود. در صورتی که فروشنده یا به طور کلی انتقال دهنده این سند رسمی را تنظیم نکند، شحصی که ملک به او منتقل شده می تواند برای تنظیم سند طرح دعوا کند.
4- دعوای رفع مزاحمت و ممانعت از حق
ممکن است فردی بدون اینکه ملک شما را تصرف کند مانع استفاده شما از آن شود. در این حالت برای اقامه دعوای رفع مزاحمت و ممانعت از حق، شما باید سندی داشته باشید که نشان دهنده مالکیت و سابقه تصرف تان باشد. در این نوع از دعاوی ممکن است قاضی با صدور دستور موقت از ورود ضرر و زیان بیشتر جلوگیری کند.
5- دعوای رفع تصرف عدوانی
دردعوای تصرف، فرد با اثبات سابقهی تصرف خود از طریق ارائه یک قرارداد و یا یک سند رسمی باید اعلام کند که ملک بدون رضایت او از تصرف او خارج شده است. دعوای تصرف عدوانی با دعوای خلع ید متفاوت است. در تصرف عدوانی نیازی نیست که مالکیت خواهان به اثبات برسد و تنها مساله مهم اثبات سابقه تصرف است ولی در دعوای خلع ید خواهان باید مالکیت خود را نسبت به ملک اثبات کند.
6- دعوای فک رهن
رهن عقدی است که به موجب آن مدیون مالی را برای وثیقه به داین می‌دهد. رهن دهنده را راهن و طرف دیگر را مرتهن می‌گویند. الزام به فک رهن در واقع موجب انحلال عقد رهن است.
ممکن است در برخی موارد فردی ملکی را نزد بانک یا شخصی در رهن بگذارد و پس از اینکه دین خود را به پرداخت کرد، آن کسی که مال نزد او به رهن گذاشته شده است اقدام به فک رهن نکند. در چنین حالتی راهن باید علیه مرتهن اقامه دعوای الزام به فک رهن کند. نکته مهم در این مورد این است که در چنین شرایطی ید مرتهن از حالت امانی به ضمانی تبدیل می شود و راهن نیز می‌تواند دادخواستی تحت عنوان «الزام به فک رهن» و پرداخت اجرت المثل ایام عدم فک رهن تنظیم کند.
7- ابطال معامله صوری به قصد فرار از دین
با استناد به ماده ۲۱۸ قانون مدنی معامله با قصد فرار از دین به‌صورت صوری باطل است. اگر کسی قصد فرار از دین دارد و به خاطر اینکه مال به دست طلبکاران نرسد، اموالش را معامله کند این معامله باطل است.
8- دعوای فروش ملک مشاع
فروش ملک مشاع باید با رضایت همهی مالکان انجام شود. هر یک از شرکاء می تواند به دادگاه صالح مراجعه کند و برای فروش ملک مشاع درخواست دهد. مجوز فروش ملک مشاع از طریق دادگاه صادر می‌شود و بدون این مجوز امکان فروختن ملک مشاع وجود ندارد.
دعاوی ملکی بسیار بیشتر از مواردی است که در اینجا به آن‌ها اشاره شد. برخی از مهم‌ترین دعاوی ملکی حقوقی به شرح زیر است:
- دعوای مربوط به الزام به اخذ صورت مجلس تفکیکی برای ساختمانی که دارای واحدهای مستقل و چند گانه است.
- دعوای مربوط به الزام بهدریافت پایان کار برای ساختمانی که ساخت و ساز آن پایان یافته و به وسیله کارشناس به تایید رسیده است.
- دعوای ابطال قرارداد برای مواردی که مشکلاتی در مفاد قرارداد وجود دارد.
- دعوای مربوط به درخواست و مطالبه سرقفلی و حق کسب و پیشه
- دعوای مربوط به تخلیه‌‌ی اماکن تجاری
- دعوای ابطال سند رسمی
- دعوای ثبت در مورد ابطال اجرائیه‌‌ی ثبتی برای املاک
- دعوای ابطال سند مالکیت معارض
- دعوای افراز ملک
9- دعاوی ملکی کیفری
در مورد دعاوی ملکی کیفری هم می‌توان به موارد زیر اشاره کرد:
- دعوای مربوط به جعل اسناد ملکی با هدف کلاهبرداری
- دعوای مربوط به ارتکاب جرم کلاهبرداری در حوزه معاملات املاک
- دعوای مربوط به خیانت در امانت در خصوص املاک
- دعوای ناشی از فروش غیر قانونی اموال فردی به یک یا چند نفر دیگر
- دعوای ناشی از انتقال منافع ملک غیر به سایر اشخاص
- دعوای استفاده از سند جعلی در ارتباط با معاملات ملکی
- تغییر کاربری اراضی کشاورزی بدون اخذ مجوز از واحدهای اداری و قضایی واجد صلاحیت
- دعوای مربوط به تخریب املاک افراد
نقش وکیل در دعاوی ملکی
برای طرح دعوای ملکی ضروری است که از یک وکیل ملکی با تجربه کمک بگیرید. وکیل شما با بررسی مدارک و اسناد و جمع‌آوری اطلاعات دادخواست یا لایحه دفاعیه تنظیم می‌کند و با حضور در دادگاه از پرونده شما دفاع می‌کند. در روند رسیدگی به پرونده ممکن است به نظر کارشناس نیاز باشد. در صورتی که به این نظر اعتراض داشته باشید وکیل شما این اعتراض را به استحضار دادگاه می‌رساند. اگر رای صادره توسط دادگاه به نفع شما نبود وکیل دادخواست تجدیدنظرخواهی تنظیم و تقدیم دادگاه می‌کند. حضور وکیل در تمامی مراحل پرونده به احقاق حقوق شما کمک می‌کند.
