- مال مشاع مالی است که چند نفر مشترکا و به صورت اشاعه مالک آن هستند. اشاعه ممکن است به صورت ارادی با خواست طرفین و در قالب قرارداد و یا به صورت غیرارادی و قهری از طریق مواردی مانند ارث ایجاد شود.
- برای فروش چنین مالی باید ابتدا به تقسیم آن مبادرت کرد. در برخی موارد ممکن است این مال قابل تقسیم و افراز نباشد و شرکا هم راضی به فروش مال نباشند. در این صورت ممکن است مشکلات حقوقی ایجاد شود. در ادامه با قواعد مربوط به مال مشاع و ابطال فروش مال مشاع آشنا خواهیم شد.
بر طبق قانون مدنی، دخل و تصرف در مال مشاع منوط به اجازه و رضایت همه شرکا است. درنتیجه هر معاملهای تا قبل از تقسیم مال یا کسب رضایت همه مالکین، معامله فضولی خواهد بود. بر همین اساس هر کدام از شرکا فارغ از میزان سهم خود، میتواند برای تقسیم مال درخواست بدهد.
برای فروش مال مشاع در اولین قدم باید توسط شرکا برای افراز و تقسیم مال درخواست داده شود. درصورتیکه با نظر کارشناس مال قابلیت تفسیم نداشته باشد، گواهی عدم افراز صادر میشود و مالکین میتوانند به واسطه دادگاه مال مشاع را بفروشند. به مال مشاعی که امکان تقسیم آن وجود نداشته باشد مال غیرقابل افراز میگویند.
برای مثال یک اتومبیل قابل تقسیم بین شرکا نیست و تنها راه برای رسیدن به سهم، فروختن آن است. به همین منظور برای فروش، باید یکی از شرکا به دادگاه رجوع کرده و با ارائه گواهی عدم افراز برای فروش مال مشاع درخواست بدهد تا دادگاه دستور فروش مال را صادر کند.
به طور کلی خروج یک مال از حالت اشاعه در چند حالت قابل تصور است:
- تقسیم مال با افراز
- تقسیم مال از راه تعدیل
- تقسیم مال با رد
- فروش مال با تقاضا از دادگاه و تقسیم مبلغ حاصل از فروش
درخواست فروش مال غیر منقول مشاع در دادگاه محل وقوع مال طرح میشود. لازم به ذکر است که درخواست فروش ملکی که در رهن است، قابل قبول نیست. پس از دستورفروش، ملک مشاع در بخش اجرای احکام توسط کارشناس قیمتگذاری میشود و در صورتیکه شرکا به قیمت تعیین شده اعتراض نداشته باشند آگهی مزایده منتشر میشود و مبلغ حاصل از فروش میان مالکان تقسیم میشود.
بیشتر بخوانید: بهترین وکیل تهران را بشناسید؟
در صورتیکه هر یک از شرکا به فروش مال مشاع مبادرت کند، معامله صورت گرفته نسبت به سهم او صحیح و نسبت به سهم سایر شرکا فضولی است. در چنین حالتی شرکا باید این معامله فضولی را قبول یا رد کنند. اگر شریک مال مشاع تنها قسمت مربوط به خود را بفروشد، معامله او صحیح است اما برای سایر شرکا حق شفعه ایجاد میشود. به عبارت دیگر سایر شرکا میتوانند مبلغ پرداخت شده توسط خریدار را به او بپردازند و مالک سهم فروخته شده شوند.
- همانطور که گفته شد اگر شریکی سهم خود را بفروشد، برای سایر شرکا امکان ابطال معامله وجود ندارد و آنها میتوانند از حق شفعه خود استفاده کنند. اما اگر مال مشاعی قابل افراز و تقسیم بوده باشد و با این حال یکی از شرکا آن را فروخته باشد، میتوان برای ابطال فروش مال مشاع درخواست داد.
- علاوه بر این ممکن است از سوی شرکا برای ابطال دستور فروش مال مشاع درخواست داده شود. اصولا زمانی برای ابطال این دستور درخواست داده میشود که تشریفات قانونی اجرا نشده باشد و یا فرد ثالثی به فروش اعتراض داشته باشد.
- در برخی موارد ممکن است شرکا بعد از اینکه مال مشاع را با تراضی میان یکدیگر تقسیم کردند، از نتیجه کار ناراضی و خواهان بازگشت به وضعیت مشاع باشند. در چنین حالتی در صورت توافق همه شرکا، امکان ابطال تقسیمنامه وجود دارد که موجب باطل شدن سند مالکیت صادر شده برای هر کدام از مالکان خواهد شد.
- علاوه بر این، در صورتیکه تقسیم مال مشاع منجر به تضییع حقوق یکی از شرکا شده باشد، تقسیمنامه به حکم دادگاه ابطال میشود. برای مثال حقی پیش از تقسیم وجود داشته که بعد از افراز ضایع شده است و یا تقسیم به درستی صورت نگرفته و سهم شرکا به درستی قسمت نشده باشد.
- متقاضی طرح دعوا در خصوص دستور فروش ملک مشاع باید دادخواست فروش ملک و سایر مدارک را در دفتر خدمات الکترونیک قضایی ثبت کند تا درخواست او به یکی از مراجع و محاکم حقوقی ارجاع شود.
- در خصوص هزینه ابطال تقسیم مال مشاع لازم به ذکر است که ابطال تقسیم مال مشاع یک دعوای مالی است و هزینه آن بر اساس تعرفه دعاوی مالی تعیین میشود.
