انواع تخلف ساختمانی و نحوه رسیدگی به آن‌ها

تخلف ساختمانی به معنی نقض قوانین شهرسازی و بی‌توجهی به مقررات الزامی ساخت و ساز و عدم رعایت نکات ایمنی، بهداشتی و فنی مربوط به ساخت ساختمان است. به عبارت دیگر اگر سازندگان ساختمان به قوانین ساخت و ساز توجه نداشته باشند و بدون در نظر گرفتن نکات مهم ایمنی به ساخت و ساز مبادرت کنند، مرتکب تخلفات ساختمانی شده‌اند و تخلف آن‌ها قابل پیگیری خواهد بود.

تخلفات ساختمانی با توجه به قوانین ساختمانی شهرداری به پنج دسته کلی تقسیم می‌شوند که به شرح زیر است:

• عدم رعایت ضوابط شهرداری مربوط به نمای ساختمان
• عدم رعایت نکات ایمنی و استحکام ساختمان
• بی توجهی به نکات بهداشتی مربوط به ساخت و ساز
• بی توجهی به مقررات ساخت و ساز شهرداری
• سایر تخلفات ساختمانی

انواع تخلفات ساختمانی

در ادامه به بررسی دقیق انواع تخلفات ساختمانی می‌پردازیم:

• تخلف بنای فاقد پروانه:

هر ساخت و سازی که از شهرداری مجوز کتبی نداشته باشد، بنای فاقد پروانه است.

به همین علت در قرارداد مشارکت در ساخت حتی اگر مالک بنا، همه مراحل صدور و دریافت پروانه را طی کرده باشد و عوارض مربوطه را هم پرداخته باشد اما مبادرت به دریافت پروانه نکرده باشد و بدون اخذ این پروانه بنای خود را ساخته باشد بنای او فاقد پروانه است. علاوه بر این ممکن است یک بنا پلاک ثبتی نداشته باشد و به صورت غیرمجاز در آنجا ملک و ساختمان ساخته شده باشد، در این‌صورت بر طبق ماده ۱۰۰ و تبصره‌های یازده‌گانه آن” اگر این بنا در حریم شهری باشد قابل طرح و پیگیری در کمیسیون ماده ۱۰۰ خواهد بود و نداشتن سند مالکیت مانع طرح در کمیسیون نخواهد بود”.

• تخلف مهندس ناظر:

مسئولیت عملیات اجرایی ساختمان بر عهده مهندس ناظر است.

در همین راستا، او باید بر مسائلی مانند انطباق ساختمان با مندرجات ذکر شده در پروانه ساخت، نقشه‌های ساختمان، محاسبات فنی بنا و غیره نظارت داشته باشد و در انتهای کار مطابقت ساختمان با پروانه و نقشه و محاسبات فنی آن را تایید کند. به همین دلیل اگر در یک مورد مهندس ناظر چیزی را خلاف واقع گواهی کند و یا وقوع یک تخلف ساختمانی را به شهرداری اطلاع ندهد، متخلف شناخته می‌شود و موضوع قابل طرح در کمیسیون ماده ۱۰۰ خواهد بود. ممکن است در چنین شرایطی به تخریب بنا و جریمه آن رای داده شود و علاوه بر این شهرداری می‌‌تواند تخلف مهندس ناظر را به اطلاع سازمان نظام مهندسی برساند.

بیشتر بدانیم: درباره الزام به تنظیم سند چه می‌دانید؟

• عدم احداث پارکینگ:

یکی از مسائل مهم در پروسه ساخت بنا، احداث پارکینگ است.

اگر مالکین ساختمانی بسازند که پارکینگ نداشته باشد و یا پارکینگ آن غیرقابل استفاده باشد، مرتکب تخلف شناخته می‌شوند و کمیسیون ماده ۱۰۰ با توجه به موقعیت بنا و وضعیت پارکینگ آن، برای ساختمان جریمه تعیین می‌کند. با این حال اگر امکان اصلاح وضعیت پارکینگ وجود داشته باشد، کمیسیون نمی‌تواند برای آن جریمه تعیین کند، بلکه باید مالکین را به ساخت و اصلاح پارکینگ وادار سازد.

• عدم استحکام بنا:

در صورتیکه کمیسیون تشخیص بدهد بنا استحکام لازم را ندارد، یک مهلت معین برای مالک مشخص می‌کند تا مشکلات را برطرف سازد.

اگر امکان اصلاح و بهبود بنا وجود نداشته باشد و یا  مالکین در مهلت مقرر اقدام به اصلاح نکنند، شهرداری مستقیما وارد عمل شده و بنا را قلع و قمع می‌کند.لازم به ذکر است که ممکن است مهندس ناظر ساختمان نظر شهرداری مبنی بر عدم استحکام بنا را قبول نداشته باشد و آن را تایید نکند، در این‌صورت مساله به کارشناسان رسمی دادگستری ابلاغ می‌شود تا با نظر آن‌ها تصمیم نهایی گرفته شود.

• احداث ساختمان مغایر با کاربری:

اگر بنا در شهری ساخته می‌شود که برای آن شهر یک نقشه جامع تهیه و تنظیم شده است، باید در پروانه ساخت بنا نوع کاربری آن ذکر شود.

به همین دلیل اگر ساختمان مذکور با نوع کاربری متفاوتی ساخته شود تخلف ساختمانی رخ می‌دهد و مساله به کمیسیون ماده ۱۰۰ گزارش می‌شود. در نهایت مالکین باید ظرف دو ماه ملک را تخلیه کنند تا تصمیمات مقتضی گرفته و اجرا شود. البته لازم به ذکر است که ساختمان‌هایی که قبل از تاریخ تصویب نقشه جامع شهری ساخته شده‌اند از شمول قانون ماده ۱۰۰ خارج هستند.

• تخلف تراکم ساختمانی:

یکی از تخلفاتی که ممکن است در زمان احداث بنا رخ دهد، تخلف تراکم اضافی ساختمانی است که به آن تخلف از اصول شهرسازی یا تخلف از ضوابط فنی و بهداشتی هم می‌گویند. در صورت وقوع این تخلف شهرداری گواهی پایان کار را تنها بعد از اخذ جریمه بر طبق تبصره ۴ قانون صادر می‌کند.

• تجاوز به معابر شهری:

در صورت تجاوز به معابر شهری شهرداری می‌تواند مساله را به کمیسیون ماده ۱۰۰ گزارش دهد و مانع از ادامه کار شود و مالک را به اصلاح ساختمان موظف کند.

• احداث بنا بر خلاف ضابطه پیشروی طولی:

پیشروی طولی بنا معمولا نسبت به سطح ساختمان ۶۰ به ۴۰ است. به عبارت دیگر در ۶۰ درصد طول زمین می‌توان بنا را احداث کرد و بقیه زمین باید فضای باز باشد. اگر این مساله رعایت نشود، تخلف ساختمانی رخ می‌دهد.

نحوه رسیدگی به تخلفات ساختمانی

مبنای قانونی رسیدگی به تخلفات ساختمانی، ماده ۱۰۰ قانون شهرداری‌ها به همراه تبصره‌های یازده‌گانه آن است.

علاوه بر این، در ماده ۲۳ قانون نوسازی و عمران شهری ذکر شده “که شهرداری می‌تواند بر نحوه ساخت و ساز ساختمان‌ها نظارت داشته باشد”.بر همین اساس، در خصوص تعداد طبقات، نمای ساختمان، ارتفاع بنا، کیفیت ساختمان و منطقه‌بندی آن شهرداری اختیار نظارت دارد.

بیشتر بخوانیم: بهترین وکیل ملکی در تهران را بشناسید

مرجع رسیدگی به تخلفات ساختمانی

در صورتیکه ساختمان و بنایی مغایر با قوانین و اصول شهرسازی و با بدون توجه به موارد بهداشتی و فنی ذکر شده در پروانه ساخته شود، شهرداری می‌تواند موضوع را در کمیسیون مربوطه که متشکل از یک عضو شورای شهر، یک قاضی دادگستری و نماینده وزارت کشور است مطرح می‌کند. در مرحله بعد از ذی‌نفع درخواست می‌‌‌شود که ظرف ده روز توضیحات و دفاعیات خود را به صورت کتبی به کمیسیون ارسال کند. بعد از گذشت ده روز، کمیسیون یک ماه فرصت دارد که با حضور یک نماینده از سوی شهرداری جلسه‌ای برگزار کند و در این مورد تصمیم مناسب را بگیرد.

اگر شهرداری از ادامه ساخت و ساز ساختمان که پروانه ساخت ندارد و یا مخالف مفاد پروانه ساخته شده است جلوگیری کند، باید ظرف یک هفته این مساله را در کمیسیون مذکور مطرح کند. اگرکمیسیون در نهایت به از بین بردن همه یا قسمتی از بنا رای دهد باید حتما یک مهلت مناسب تا حداکثر دوماه برای این کار در نظر بگیرد. شهرداری موظف است تصمیم نهایی کمیسیون را به اطلاع مالک ساختمان برساند و در صورتیکه مالک در مهلت مقرر شده رای کمیسیون را اجرا کند شهرداری مستقیما وارد عمل می‌شود و تصمیم اتخاذ شده مبنی بر قلع بنا را اجرا می‌کند. لازم به ذکر است که بر اساس مقررات آئین‌نامه اجرای وصول عوارض، مالک وظیفه دارد هزینه قلع بنا را بپردازد.