آشنایی با وکیل امور ثبتی – انواع دعاوی ثبتی چیست؟

یکی از پیچیده ترین مشکلات حقوقی که دامنه بسیار وسیعی دارد، مشکلات امور ثبتی است. سازمان ثبت و اسناد کشور متولی قانونی امور ثبتی در کشور است که سابقه تشکیل آن به دوره قاجار بر می‌گردد. سازمان ثبت اسناد وابسته به قوه قضاییه می‌باشد و دفاتر اسناد رسمی و دفاتر رسمی ازدواج و طلاق زیر مجموعه سازمان ثبت اسناد و املاک کشور است.

باید بدانید که قانون ثبت یکی از قوانین مهم و پیچیده در کشور است . صرف آشنایی به این قوانین نمی‌توان ادعا کرد که در دعاوی ثبتی و مشکلات ناشی از آن، موفق خواهید شد. ازین رو، برای حل مسائل حقوقی ثبتی پیش آمده برای شما، پیشنهاد می‌شود قبل از هر اقدامی، حتما با یک وکیل  متخصص امور ثبتی مشاوره داشته باشید.

در این نوشتار توجه شما را به مهم ترین نکات دعاوی ثبتی جلب می‌کنیم.

وکیل امور ثبتی کیست؟

وکیل امور ثبتی شخصی است که آشنایی نسبی با قوانین و آیین نامه‌های ثبتی و حقوقی داشته باشد. چنین وکیلی می‌تواند به صورت رسمی در دفتر اسناد رسمی توسط موکل انتخاب شود. به این صورت که با مراجعه به دفتر خانه اسناد رسمی، موکل شخصی را به عنوان وکیل رسمی، در انجام امورات ثبتی انتخاب کند.

نوع دیگر وکیل امور ثبتی این است که شخص موکل، به یکی از وکلای دادگستری که دارای پروانه وکالت است، صرفا در انجام امور ثبتی جهت مراجعه به ادارات ثبت و دفاتر اسناد رسمی و حل و فصل مشکلات به شکل قانونی،  وکالت دهد.

وکیل امور ثبتی وکیلی است که به واسطه تسلطی که بر قوانین ثبتی دارد، پرونده و دعوای ثبتی موکل خود را پیگیری می‌کند و از تضییع حقوق او جلوگیری می‌کند. سند رسمی سندی است که در دفتر اسناد رسمی ثبت می‌شود. چنین سندی دارای اعتبار و لازم الاجرا است. سند رسمی نسبت به طرفین و اشخاص ثالث دارای اعتبار است و اگر کسی اعتراضی به آن دارد می‌تواند ادعای جعل کند. وکیل امور ثبتی موظف است که اختلالات ثبتی و امور اجرائیات در وصول مطالباتی مانند مهریه و چک را پیگیری کند.

وظایف وکیل امور ثبتی

وکیل امور ثبتی می‌تواند در این زمینه به افراد مشاوره دهد. علاوه بر این انجام امور ثبتی، ثبت شرکت‌ها، ثبت برند و علائم تجاری،  ارائه دادخواست و تشکیل پرونده و سایر امور مربوط به ثبت، همگی در حیطه وظایف وکیل است.

وکیل امور ثبتی چه کاری انجام می‌دهد؟

وکیل امور ثبتی معمولا از طرف موکل موظف است، برای به ثبت رساندن ملک یا منزل یا ثبت اعیان و عرصه ملک مورد نظر موکل، طبق قانون ثبت اقدام کند.

از دیگر وظایف وکیل امور ثبتی، تنظیم سند رسمی ملک ، به نام موکل ، پس از انجام تشریفات قانونی است.

شاخه‌های حقوق ثبت

حقوق ثبت می‌تواند مربوط به ثبت املاک، اسناد، شرکت‌ها، نام تجاری، ثبت احوال و ثبت اختراع باشد.

امور ثبتی

دعاوی ثبتی ممکن است مربوط به دعاوی ثبت اسناد، اعتراض به ثبت املاک یا تحدید حدود، اعتراض به حقوق ارتفاقی و یا تعیین وضعیت زمین و ملک فاقد سند رسمی باشد .در ادامه به امور ثبتی اشاره شده است:

1- ابطال سند

یک سند میتواند رسمی یا عادی باشد. سند رسمی در اداره ثبت اسناد تنظیم میشود. ممکن است در یک مورد شخصی بنا به دلایلی برای ابطال یک سند رسمی درخواست بدهد.

2- اعتراض به تحدید حدود

در این دعوا شخص اعتراضی مطرح می کند مبنی بر اینکه در تحدید حدود، بخشی از ملک او جز ملک متقاضی ثبت درنظر گرفته شده و در نتیجه به حقوق او تجاوز شده است..

3- اعتراض به ثبت و عملیات ثبتی

ممکن است شخصی نسبت به تقاضای ثبت شخص دیگری اعتراض داشته باشد و خود را محق بداند. در این صورت بر طبق قانون برای یک زمان محدود این امکان را دارد که به ثبت صورت گرفته اعتراض کند. علاوه بر این افراد ممکن است نسبت به عملیات مقدماتی ثبتی که در اداره ثبت انجام می شود اعتراض داشته باشند.

4- اعراض به تصمیم واحد افراز ثبتی

اگر واحد ثبتی درخواست تقسیم و افراز را رد کند می توان در دادگاه محل مال غیر منقول مشاع به این تصمیم واحد ثبتی اعتراض کرد.

دعاوی و امور ثبتی دیگری هم وجود دارد که وکیل امور ثبتی می تواند با پیگیری آن ها به احقاق حقوق موکل کمک کند. برای مثال ممکن است دعوا مرتبط با سند مالکیت معارض و یا  مربوط به تخلفات ثبتی باشد. علاوه بر این، در برخی از دعاوی خواهان مدعی جعلی بودن سند است و یا معتقد است که سند خلاف قانون تنظیم شده است. در همه این موارد حضور یک وکیل با تجربه در امور ثبتی در موفقیت پرونده و تسریع روند آن موثر است.

دعاوی ثبتی چیست؟

نکته مهم در دعاوی ثبتی این است که بسیاری از افراد، دعاوی ملکی را با دعاوی ثبتی اشتباه می‌گیرند، در صورتی که این دو متفاوت از یک دیگرند. دعاوی ملکی مربوط به نفس ملک است در حالی که دعاوی ثبتی مربوط به عملیات ثبت سند می‌باشد. این اشتباه و از جمله ریزه کاری‌های قانون ثبت، نیاز به وکیل زبده دعاوی ثبتی را بیش از پیش پررنگ می‌سازد. لازم به ذکر است که مرجع قانونی حل و فصل دعاوی ثبتی، محاکم عمومی هر شهرستان است.

انواع دعاوی ثبتی

دعاوی ثبتی خود به چند دسته تقسیم می‌شوند، از جمله:

1- دعاوی ثبت املاک

دعاوی ثبت املاک خود شامل اعتراض به ثبت ملک – اعتراض به اصل درخواست ثبت ملک – اعتراض به حقوق ارتفاقی ملک – دعوی ابطال سند رسمی ملک یا قرار داد رسمی ثبتی از حیث مجهول بودن سند و یا این که اسناد رسمی بر خلاف قوانین موضوعه و یا خارج از حدود و اختیارات کارمندان اداره ثبت تنظیم شده است – الزام به تفکیک – ابطال سند مالکیت معامله معارض و غیره است.

 2- دعاوی ثبت اسناد

دعاوی ثبت اسناد شامل اعتراض به ثبت سند – الزام به ثبت ولادت – اصلاح شناسنامه – تغییر نام – الزام به صدور شناسنامه – تغییر سن – حذف نام همسر سابق از شناسنامه – درخواست صدور سند مالکیت – اعتراض به ثبت علائم تجاری یا اختراع- رفع ممنوع الخروجی – اعتراض به تصمیم واحد ثبتی – تقسیم و فروش اموال مشاع – الزام به تفکیک – افراز – و دستور فروش ملک مشاع – اصلاح سند –

3- دعاوی مربوط به اجرای اسناد رسمی لازم الاجرا

دعاوی مربوط به اجرای اسناد لازم الاجرا شامل، دعاوی اجرای ثبت – توقیف عملیات اجرایی و یا ابطال آن – ابطال اجراییه ثبتی می‌باشد.

سازمان ثبت اسناد و املاک

سازمان ثبت اسناد و املاک به وزارت دادگستری وابسته است و رئیس آن، معاون وزارت دادگستری است. این سازمان بخش های مختلفی دارد که هریک به تعدادی از امور رسیدگی می کنند. برای تعیین حقوق افراد و تسهیل دریافت مالیات و برقراری نظم در مالکیت اموال غیر منقول ضروری است که به مساله ثبت املاک توجه شود. علاوه بر این اهمیت ثبت اسناد در اعتبار و رسمیت این اسناد است.

مرجع صالح برای رسیدگی به امور ثبتی

برای اعتراض به ثبت ملک، اعتراض به حقوق ارتفاقی و سایر دعاوی ثبتی باید به محاکم عمومی دادگستری درخواست داد. علاوه بر این بر اساس ماده 25 قانون ثبت رسیدگی به برخی از پرونده های ثبتی در صلاحیت هیات نظارت و شورای عالی ثبت است.