وکیل متخصص املاک به پرونده‌های مربوط به املاک و زمین رسیدگی می‌کند و در راستای احقاق حقوق موکل خود تلاش می‌کند. پرونده های مربوط به املاک دارای پیچیدگی های زیادی است و افراد در صورت شکست در دعاوی ملکی ممکن است دچار ضرر و زیان و خسارت های بزرگ و جبران ناپذیر شوند. در نتیجه حضور یک وکیل متخصص املاک آگاه و مسلط که تجربه کافی داشته باشد از تضییع حقوق افراد جلوگیری می‌کند.
ویژگی‌های وکیل متخصص املاک خوب
وکیل متخصص املاک خوب، وکیلی است که نسبت به قوانین حوزه کاری خود و مقررات ثبت اسناد و املاک اشراف کامل داشته باشد و بتواند اسناد و ادله مورد نیاز را جمع آوری کند و دادخواست بنویسد. علاوه بر این وجود تجربه و آشنایی با رویه‌ی قضایی دادگاه‌ها امری ضروری و حیاتی است. وکیل باید بر روند اجرای حکم نظارت داشته باشد تا اگر پرونده دچار مشکل شد و یا حکمی درست اجرا نشد وارد عمل شود و از احقاق حق موکل اطمینان حاصل کند. یک وکیل متخصص ملکی متعهد کسی است که برای جلوگیری از تضییع حقوق موکل خود در هر شرایطی تلاش کند.
وکیل متخصص املاک در دعاوی ملکی
دعاوی ملکی دعاوی هستند که ممکن است حقوقی یا کیفری باشند و مربوط به املاک‌اند. این دعاوی انواع مختلفی دارند. در ادامه به برخی از وظایف وکیل متخصص املاک در انواع دعاوی ملکی اشاره شده است:
1- دعوای خلع ید
اگر ملک مالک به هر دلیلی در تصرف شخص دیگری باشد اما مالک به ادامـه تصرفات متصرف رضایت نداشته باشد وکیل املاک با جمع آوری اسناد و مدارک مورد نیاز و تسریع روند رسیدگی به او کمک می‌کند تا به حقوقش برسد. در واقع اگر یک ملک اعم از زمین یا خانه که دارای سند رسمی است، به شکل غیر قانونی در تصرف شخصی غیر از مالک باشد، مالک اصلی ملک برای تخلیه ملک می تواند اقدام به طرح دعوای خلع ید کند. برای طرح دعوای خلع ید خواهان باید بر اساس سند رسمی مالک ملک باشد. به عبارت دیگر اگر ملک ثبت نشده باشد باید ضمن دادخواست خلع ید، دادخواست اثبات مالکیت مطرح شود.
2- مجوز پایان کار املاک
مجوز پایان کار ساختمان به ملکی که دارای تخلف ساختمانی نیست و مطابق معیارهای فنی و مهندسی مورد تایید شهرداری است پس از اتمام کامل ساخت آن، داده می‌شود. پس از اخذ این مجوز می‌توان نسبت به اخذ سند شش دانگ تفکیکی تک برگ اقدام کرد. گاهی اوقات این پروسه بسیار طولانی و زمان‌بر می‌شود و ممکن است در روند دریافت مجوز پایان املاک مشکلاتی ایجاد شود که وکیل املاک با ورود در پرونده به حل این مسائل کمک می‌کند.
3- اثبات مالکیت
ممکن است در خصوص مالکیت املاکی که فاقد سند رسمی هستند اختلاف در مالکیت وجود داشته باشد. در چنین حالتی با طرح دعوای اثبات مالکیت مالک را مشخص کرد.در برخی موارد اثبات مالکیت بسیار دشوار است. حضور یک وکیل املاک باتجربه نقش موثری در تسهیل این امر دارد.
4- فروش ملک غیر
یکی از جرائم ملکی فروش غیر قانونی ملک غیر است. برخی افراد بدون مجوز قانونی و بدون رضایت مالک، ملک او را به فروش می‌رسانند. در این شرایط وکیل املاک به احقاق حقوق موکل خود کمک می‌کند.
5- جعل سند املاک
جعل سند یکی از جرائم رایج است. ضروری است قبل از هر قراردادی صحت سند مورد بررسی قرار بگیرد تا از ضرر و زیان های غیر قابل جبران در آینده جلوگیری شود.
6- ممانعت و مزاحمت از حق
گاهی ممکن است فردی بدون اینکه مالک یک ملک باشد برای مالک در تصرف و استفاده از ملکش مزاحمت ایجاد کند و مانع او شود. برای جبران ممانعت و مزاحمت از حق به وکیل متخصص املاک نیاز است.
7- رفع تصرف عدوانی
یکی از مسائل مهمی که در این دعوا باید در مورد آن تصمیم گرفت طرح دعوا به شکل حقوقی و یا کیفری است. امکان طرح مجدد دعوای کیفری به صورت حقوقی وجود دارد اما دعوای حقوقی را نمی توان به روش کیفری اقامه کرد. برای تصمیم‌گیری در این باره که دعوا به شکل حقوقی طرح شود یا کیفری، به راهنمایی و نظر یک وکیل املاک خبره و آگاه نیاز است.
تفاوت دعوای خلع ید با دعوای تصرف عدوانی
اگر شخصی بدون مجوز قانونی یا با قهر و غلبه ملکی را از کسی که در آن تصرف دارد بگیرد و به تصرف خود در‌آورد. متصرف قبلی می‌تواند با مراجعه به دادگاه اقدام به طرح دعوای تصرف کند. در این دعوا خواهان با توجه به سابقه تصرف و عدم رضایتش نسبت به تصرف فعلی، می خواهد که خوانده ملک را تحویل او دهد. در این دعوا نیاز به اثبات مالکیت خواهان نیست و او تنها باید ثابت کند که پیش از خوانده در ملک تصرف داشته است ولی در دعوای خلع ید دادگاه در صورتی حکم علیه خوانده صادر می‌کند که خواهان با مالکیت خود را نسبت به ملک اثبات کند. دعوای خلع ید ناشی از قرارداد نیست. تصرف غاصبانه ملک عملی است که ریشه قراردادی ندارد به همین دلیل تنظیم دادخواست و شیوه تحصیل دلیل در آن متفاوت است.
در همین راستا حضور یک وکیل متخصص ملکی موفق و با تجربه به تسهیل روند دعوا و احقاق حقوق طرفین کمک می کند.
نکات مهم بین دعوای خلع ید و تصرف دعوانی
در دعوای خلع ید خواهان باید مالکیت خود را ثابت کند اما در دعوای تصرف نیازی به اثبات مالکیت خواهان نیست. به عبارت دیگر در تصرف لازم نیست شاکی مالک باشد بلکه مستأجر و سایر اشخاصی که نمایندگی دارند یا به امانت مال را در تصرف دارند می‌توانند طرح دعوی کنند.
علاوه بر این، در دعوای تصرف برخلاف دعوای خلع ید، رعایت تشریفات دادرسی ضروری نیست. همچنین لازم به ذکر است که در این دعوا حکم بلافاصله قابل اجرا است اما در خلع ید حکم باید قطعی و بعد اجرا شود.
بر اساس ماده‌ی ۳۵ قانون مدنی تصرف به عنوان مالکیت دلیل مالکیت است مگر اینکه خلاف آن ثابت شود. نمی توان هیچ مالی را از تصرف صاحب آن بیرون کرد مگر به حکم قانون. پس هیچ کس حق ندارد مالی را که کدر تصرف و اختیار دیگری است به نحو عدوان تصرف کند در غیر این صورت می توان علیه او طرح دعوا کرد.
کیفری یا حقوقی؟
این دعوا می تواند حقوقی یا کیفری باشد. در دعوای حقوقی بر طبق مواد 158 تا 177 قانون آیین دادرسی مدنی سابقه تصرف کافی است اما در دعوای کیفری خواهان و شاکی حتما باید مالک رسمی ملک باشد. برای تحقق دعوا باید سه شرط وجد داشته باشد: 1- سابقه تصرف خواهان 2- تصرف بعدی از سوی خوانده 3- تصرف عدوانی و غیر قانونی خوانده.
حتی اگر مالک ملکی اقدام به تصرف کند شخصی که سبق تصرف دارد می تواند طرح دعوا نماید. البته در این حالت مالک اصلی می تواند با طرح دعوای متقابل ملک خود را پس بگیرد.
در خصوص دعوای کیفری تصرف بر طبق ماده ۶۹۰ قانون مجازات اسلامی، مال منقول غیر، مزاحمت از احقاق حق و ممانعت از اجرای حق مستحق مجازات است. برای تحقق جرم تصرف مال باید مال غیرمنقول باشد و متصرف یا مدعی، مالک باشد و از تصرف مال توسط دیگران ناراضی باشد.
یکی از نکات مهم رای صادر شده مبنی بر رفع تصرف فوری بودن آن است. به عبارت دیگر این رای بلافاصله به دستور مرجع صادرکننده، توسط اجرای دادگاه یا ضابطین دادگستری اجرا خواهد شد و درخواست تجدیدنظر مانع از اجرای آن نمی‌باشد.
بیشتر بخوانید: بهترین وکیل ملکی برای دعاوی ملکی
8- دعاوی مربوط به سرقفلی
دریافت سرقفلی به معنی مالکیت منافع تجاری یک مکان است که مستاجر بدون اینکه مالک ملک باشد، در ازای پرداخت پول از آن بهره مند می‌شود.
9- دعوای فروش ملک مشاع
فروش ملک مشاع باید با رضایت همه شرکا باشد. در غیر اینصورت فروش این ملک غیر قانونی است. در برخی موارد ممکن است مشکلاتی در این زمینه ایجاد شود که برای احقاق حقوق طرفین و تسریع روند پرونده می‌توان از یک وکیل متخصص ملکی کمک گرفت.
10- دعوای الزام به فک رهن
گاهی اوقات، ملکی نزد بانک یا شخصی به رهن گذاشته می‌شود. در این صورت پس پرداخت دین باید فک رهن صورت بگیرد. در غیر این صورت، راهن باید علیه مرتهن برای الزام به فک رهن طرح دعوا کند.
11- الزام به تنظیم سند رسمی
بر اساس ماده 22 قانون ثبت، با ثبت یک ملک در دفتر ثبت املاک، دولت کسی را مالک می شناسد که ملک به اسم او ثبت شده است. اگر ملک از مالک رسمی به فردی ارث رسیده باشد یا به هر طریق قانونی دیگری از طریق ثبت در دفتر املاک به او منتقل شده باشد، دولت این شخص را مالک ملک می داند. بنابراین برای آن که شخصی مالک شناخته شود باید یک سند رسمی برای مالکیت خود داشته باشد. انتقال دهنده ی ملک طبق عرف و عادت و مواد ۲۲، ۴۶ و ۴۷ قانون ثبت، ملزم به تنظیم سند رسمی است. در صورتی که فروشنده یا به طور کلی انتقال دهنده چنین کاری نکند، مالک جدید اقدام به طرح دعوای تنظیم سند رسمی کند.
12- دعوای افراز ملک
اگر یک مال مشاع باشد و چند نفر مشترکا مالک آن باشند، برای تفکیک سهم در صورت عدم توافق باید برای افراز ملک طرح دعوا کرد.
13- دعوای الزام به تحویل ملک
ممکن است در مبایعه نامه زمان مشخصی برای تحویل ملک به خریدار تعیین شده باشد. در این صورت باید در همان تاریخ مبیع به خریدار تحویل داده شود. در غیراین صورت خریدار برای احقاق حقوق خود می تواند اقدام به طرح دعوای الزام به تحویل ملک کند.
دعاوی دیگری مانند الزام به فک رهن، الزام به اخذ پایان کار، الزام به اخذ صورت‌مجلس تفکیکی، دعوای فروش ملک مشاع، ابطال قرارداد، فسخ قرارداد، کلیه دعاوی راجع به موقوفات عام و خاص، اخذ و مطالبه اجاره معوقه، اخذ و مطالبه اجرت‌المثل، الزام به اخذ پایان کار، الزام به رفع تصرف، تعدیل اجاره‌بها، مطالبه سرقفلی و حق کسب و پیشه و… نیز وجود دارند.
14- سایر دعاوی ملکی
تعداد دعاوی ملکی زیاد است و انواع مختلفی دارد. در سایر دعاوی ملکی مانند دعوای الزام به اخذ پایان کار، الزام به اخذ صورت‌مجلس تفکیکی، ابطال قرارداد، فسخ قرارداد و اخذ و مطالبه اجاره معوقه و …نیز، به وکیل املاک نیاز است.
وکیل املاک در دعاوی خلع ید
اگر فردی ملک متعلق به کسی را به طور غیرقانونی بدون اذن او تصرف کند، مالک می تواند مطابق مقررات غصب در قانون مدنی و با اثبات مالکیت خود در دادگاه اقدام به طرح دعوای خلع ید کند. بنابراین در این دعوا متصرف شخص است که مالک ملک نیست و اذنی هم برای تصرف در آن ندارد. برای طرح دعوا خواهان باید سندی داشته باشد که نشان دهنده ی مالکیت او باشد. اگر فرد مدرکی برای اثبات مالکیت خود نداشته باشد باید قبل از دعوای خلع ید با طرح دعوای اثبات مالکیت، حکمی مبنی بر مالکیت خود بگیرد. علاوه براین اگر مال غصبی دارای منافعی باشد بر طبق ماده 320 قانون مدنی منافع آن در مدت غصب متعلق به مالک است.
نکته مهم آن است که در در مورد مستاجر، امکان طرح دعوای خلع ید وجود ندارد و باید در این مورد دعوای تخلیه ید مطرح شود. در مواردی که هیچ قراردادی بین مالک و متصرف وجود ندارد دعوای خلع ید مطرح می شود. پس از اخذ حکم خلع ید خواهان باید به بخش اجرای احکام مراجعه کرده و علیه متصرف تقاضای صدور اجراییه کند. حضور یک وکیل با تجربه در روند این دعوا بسیار مفید است. وکیل املاک به طرح دعوا و تسهیل رسیدگی به پرونده کمک کند.
تفاوت ملک مشاع و ملک مفروز
مشاع در لغت به معنای مال مشترک است و ملک مشاع ملکی است که میان چند نفر مشترک باشد و امکان تفکیک مالکیت وجود نداشته باشد. در مقابل، ملک مفروز ملکی است که مشاع نیست و بعد از اشاعه به صورت چند سهم جداگانه میان شرکا تقسیم شده است. به عبارت دیگر هنگامی که شرکا بخواهند ملکی را که مشاع است تقسیم کنند و سهم هر یک را مشخص کنند، باید افراز کنند. ملک مشاع متعلق به چند مالک است اما یک نفر مالک ملک مفروز است. تصمیم گیری دربارهی ملک مشاع باید توسط همه ی مالکین انجام شود. ممکن است شرکا تصمیم به تقسیم ملک مشاع بگیرند و نتوانند باهم توافق کنند و یا نخواهند ملک را به یکی از سرکا بفروشند باید از قانون کمک بگیرند. درصورتی که قانون مال مشاع را افراز کند هیچ یک از شرکا نمی توانند نسبت به سهم دیگران ادعایی داشته باشند.
بیشتر بدانید: هر آنچه در رابطه با الزام به تنظیم سند رسمی باید بدانید
تفاوت تفکیک، افراز و تقسیم ملک و املاک
افراز به معنای جدا کردن چیزی از چیز دیگر است و برای مال مشاع به کار می رود. اما تفکیک هم برای مال مشاع و هم مال غیر مشاع استفاده می شود و زمانی است که یک شخص که مالک یک قطعه زمین 400 متری است آن را به چهار قطعه ۱۰۰ متری تفکیک کند. تفکیک صرفا ملک و مال را تقسیم می کند اما در افراز تقسیم ملک با تعیین سهام مالکان مالک مشاع صورت می گیرد و قطعات به نسبت سهم بین آن ها تقسیم می شود.
اگر یک ملک مشاع تفکیک شود پس از تفکیک سهم هر یک از شرکا در قطعه های جدید هم باقی است و مجددا شرکا در تمام آن قطعه ها به صورت مشاع مالکیت دارند. تفکیک در اداره ثبت انجام می شود اما افراز را می توان هم در اداره ثبت و هم در داگاه انجام داد. علاوه براین در افراز رای صادر می‌شود ولی در تفکیک صورتجلسه تفکیکی تنظیم می شود. افراز به دلیل عدم توافق طرفین و به حکم قانون انجام می شود اما تفکیک با مسامحه است.
مشاوره با وکیل املاک
روش طرح دعوا بسیار مهم است و ممکن است در روند دادرسی بر تعیین حقوق طرفین دعوا تاثیرگذار باشد. برخی از دعاوی ملکی، کیفری هستند و ریسک بالایی دارند. در بسیاری از دعاوی ملکی افراد ممکن است تمامی سرمایه و ثروت خود را از دست بدهند. به دلیل وجود قوانین متعدد در خصوص املاک، وکیل املاک مبنای ارزش معاملاتی املاک را می‌شناسد و به خوبی می‌داند که در هر موقعیت و پرونده‌ای باید به چه قانونی استناد کند و از چه مسیری پرونده را پیگیری کند. در نتیجه برای موفقیت در این نوع از دعاوی، به مشاوره حقوقی و راهنمایی های یک وکیل املاک نیاز است. وکیل املاک با بررسی کامل حقایق و جزئیات پرونده به موکل در انتخاب مسیر درست کمک می‌کند.
حقوق مرتبط با املاک
وکیل متخصص املاک برای حفظ حقوق ذی نفع و مالک یک ملک تلاش می‌کند و موکل برای احقاق حقوق مربوط به املاک از وکیل کمک میگیرد. افراد در خصوص یک ملک می‌توانند حقوق مختلفی داشته باشند که در ادامه به برخی از این حقوق اشاره شده است:
1- انتفاع شخص ثالث
ممکن است مالک ملک خود را در اختیار شخص ثالثی قرار دهد. در این صورت این فرد حق انتفاع از ملک را دارد.
2- حق وقف
مالک با رعایت شرایطی و در صورت داشتن اهلیت می‌تواند ملک خود را به شکل عام یا خاص وقف کند.
3- حق تصرف اموال
مالک می‌تواند با رعایت قوانین و بدون آسیب به حقوق دیگران هر نوع استفاده‌ای از ملک خود داشته باشد. اما نباید موجب نقض قانون شود. علاوه بر این هرنوع محصولی که در ملک مالک رشد کند متعلق به او است و بر آن مالکیت دارد.
فروش ملک مشاع
فروش ملک مشاع باید با حضور و رضایت همهی مالکان انجام شود. بنابراین توافق مالکان در این مورد ضروری است. در صورتی که یکی از مالکان به سن قانونی نرسیده باشد یا از سلامت عقل برخوردار نباشد، برای فروش ملک، به رای دادگاه نیاز است. هر یک از شرکاء می تواند با مراجعه به مراجع صالح برای فروش ملک مشاع درخواست بدهد. مجوز فروش ملک مشاع باید از طریق دادگاه صادر شود و بدون مجوز نمیتوان ملک مشاع را فروخت. تصميم دادگاه در برابر اينگونه درخواستها نوعی دستور است و قابل تجديد نظر خواهي و فرجام خواهي نیست. ملک از طریق مزایده فروخته می شود و غیبت شرکاء یا شخص ثالث در جلسه مزایده مانع از انجام مزایده نیست و شخصی که درخواست فروش ملک مشاع کرده است می‌تواند خریدار آن باشد.
دستور تخلیه
براساس قانون روابط موجر و مستاجر، قراردادهای عادی اجاره، باید با قید مدت اجاره به طور صریح در دو نسخه تنظیم شود و به امضای موجر (مالک) و مستاجر برسد و دو نفر از افراد مورد اعتماد به عنوان شاهد آن را گواهی کنند. پس از پایان زمان اجاره بنا به تقاضای مالک، تخلیه مال مورد اجاره انجام می‌شود. تقاضای دستور تخلیه مهلت ندارد و مالک می‌تواند در هر زمان تقاضای دستور تخلیه را مطرح کند. مرجع صالح برای صدور دستور تخلیه شورای حل اختلاف است. در صورتی که مهلت اجاره تمام شده باشد یا مستاجر از پرداخت بیش از سه ماه مبلغ اجاره، امتناع ورزد و یا محل مورد اجاره را برای کاری خلاف قرارداد استفاده کرده باشد و در سایر موارد، مالک می تواند برای ملک دستور تخلیه بگیرد.
امتناع مستاجر از تخلیه ملک
با خاتمه یافتن مدت اجاره، مالک از مستأجر تقاضا می‌کند که ملک را تخلیه کند. درصورتی که مستاجر امتناع کند مالک می تواند تقاضای دستور تخلیه کند. در مورد قراردادهای عادی و غیر رسمی فرقی نمی‌کند که آژانس املاک تنظیم شده و یا بر روی برگی عادی نوشته شده باشد. اما در هر صورت باید شرایط یک قرارداد قابل استناد را داشته باشد. یعنی باید در برگه درخواست برای تخلیه اطلاعاتی همچون نام و نام خانوادگی، محل اقامت، عین مستاجره، مشخصات و تاریخ سند اجاره قید شود.
مقام قضایی دستور دهنده باید رابطه استیجاری را بر اساس قانون روابط موجر و مستاجر سال ۷۶ ثابت کند و سپس دستور تخلیه را صادر کند. اگر قرارداد اجاره رسمی باشد با صدور حکم، مستاجر حق تجدیدنظر خواهی پیدا می‌کند برای همین در این حالت مدت زمان بیشتری برای صدور حکم تخلیه طی خواهد شد. پس از اینکه اوراق قضایی ابلاغ شد اگر ظرف مدت ۳ روز مستاجر اقدام به تخلیه نکرد امر تخلیه توسط مامور اجرا انجام می شود. اگر به علت حوادث غیر مترقبه مستاجر نتواند ملک را تخلیه کند و مهلت بخواهد، درخواست وی توسط مامور اجرا گزارش می‌شود و مقام صالح می‌تواند به مدت یک ماه برای یک بار به مستاجر مهلت بدهد.
